¿Necesitas VENDER una Casa ALQUILADA?

Tienes necesidad de vender tu casa, pero esta la tienes alquilada y no sabes que hacer. Nosotros te explicamos brevemente algunos puntos en consideración que tendrás que tener en cuenta.

Échale un ojo a la Ley de Arrendamientos Urbanos

Vender una casa con inquilino es un procedimiento que está previsto en la ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que no es extraño, sin embargo, tendremos que realizar una serie de trámites antes de sacarlo a la venta con el fin de ofertarlo vacío o con ocupantes hasta que termine el contrato de arrendamiento.

¿Inscrito en el Registro de la Propiedad?

Tendremos que tener en cuenta si el contrato de alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad, circunstancia no habitual debido a la rotación en la duración de los alquileres, dado que esto influirá en los derechos que tiene el inquilino. También influirá el año en año se firmó el contrato respecto a las leyes vigentes en esa fecha. Finalmente, tendrán efectos legales los acuerdos concretos firmados por las partes en las condiciones del contrato, siempre que estas estén dentro del marco legal.

Comunicarlo al Inquilino

En primer lugar, hay que comunicar al inquilino que se pretende vender la vivienda y las condiciones de venta. ¿Por qué se hace esto? Porque, salvo que el inquilino lo rechazase expresamente, tiene derecho preferente de adquisición en las mismas condiciones que se pacten con un comprador potencial. Este derecho de tanteo podrá ejercerse en un plazo de 30 días naturales desde que se reciba el comunicado por el arrendatario. Si ejerce el derecho, se procederá a la venta del piso al inquilino. Si rechaza esta opción o no contesta al comunicado, el propietario podrá vender el piso con inquilino y tiene que volver a comunicarle que la venta se ha hecho efectiva si las condiciones de venta han cambiado en algún aspecto.

Derecho de Retracto

Para el supuesto de que el inquilino no tuviera conocimiento previo de la venta y llegue a sus oídos la operación, una vez que constate las condiciones en las que se ha realizado la venta (nota simple del registro de la propiedad por ejemplo), el inquilino podrá ejercer su derecho de retracto que tendrá que hacerse en un plazo de 30 días naturales.

Comprar una Casa con Inquilino Dentro

Si aun así el inquilino no ejerce el derecho, el comprador deberá estar informado de que va a comprar un piso con inquilino dentro. Ante esta situación, el inquilino podrá seguir arrendando la vivienda por el plazo que reste de cumplir en el contrato, o si previamente a la venta se inscribió el contrato de arrendamiento en el registro de la Propiedad o si acordó expresamente con el vendedor que el comprador está dispuesto a seguir alquilándole la casa.

Tanto el artículo 9 como el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbano favorecen al arrendatario: El primero dice que, si la duración del contrato es inferior a 3 años y no se pacta lo contrario, al llegar la fecha de vencimiento el contrato se prolongará hasta los 3 años. Normalmente se pacta una duración inicial de un año que se va prorrogando hasta un máximo de tres años. En caso de que se produzca la prolongación automática, solo se podrá vender si se respetan los derechos del inquilino.

 

Si el Contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad

El segundo estipula que, si el contrato se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario queda obligado a respetar al inquilino y subrogarse al contrato existente. En cambio, si el contrato de arrendamiento no está inscrito, quedaría extinguido cuando el nuevo propietario le comunique la situación de tal manera que el inquilino solo tiene derecho a 3 meses de alquiler adicionales desde la comunicación, aunque podrá exigir al vendedor que le indemnice por los daños y perjuicios que le ocasione.

Abogada Especialista en Inmuebles

María Olvido Carretero

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